Il venditore si tira indietro? Le conseguenze del mancato rogito
Cosa rischia il venditore che, dopo la firma del compromesso, decide non vendere più il suo immobile? Quali sono le conseguenze dirette del suo ripensamento? Scoprilo in questo articolo.
La proposta d’acquisto è un atto scritto in cui la parte acquirente esprime la volontà di comprare un immobile a un certo prezzo e a cui, generalmente, viene allegato un assegno intestato al venditore a titolo di deposito.
Nel caso in cui ci si avvalga dell’intermediazione di un agente immobiliare, è il professionista a trattenere l’assegno a titolo fiduciario; se la proposta viene rifiutata, il mediatore lo restituisce nel più breve tempo possibile all’aspirante acquirente.
Viceversa, se le condizioni proposte dal compratore vengono accettate dal venditore, l’atto cambia la sua natura e si converte in un preliminare di compravendita (o compromesso), con cui sorgono gli effetti obbligatori.
Il compromesso è un atto vincolante per entrambe le parti, che si obbligano così a concludere l’affare e a procedere con la stipula del rogito notarile.
Nella maggior parte dei casi tutto va secondo i piani, specialmente quando è un’agenzia immobiliare a seguire tutto l'iter di compravendita, assicurandosi che non ci siano errori e intoppi vari.
Tuttavia, può succedere che per qualche ragione il venditore abbia un ripensamento e decida di non vendere più la casa.
Come deve comportarsi l’aspirante acquirente?
La prima cosa da fare è inviare una formale lettera di diffida ad adempiere, per intimare al venditore di presentarsi dal notaio alla data fissata per l’atto di vendita, ed intraprendere le vie legali.
1.L’acquirente può agire giudizialmente (ai sensi dell’art. 2932 del Codice Civile), rivolgersi al tribunale e ottenere l’esecuzione forzata del contratto (o meglio “l'esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre”), cioè una sentenza che trasferisce la proprietà dell’immobile all’acquirente, anche senza il consenso del venditore. In questo caso, naturalmente il compratore dovrà pagare il prezzo dell’immobile secondo tempi e modalità stabiliti dal giudice.
Inoltre la parte acquirente potrebbe ottenere il risarcimento di eventuali danni subiti a causa del ritardo dovuto al comportamento della parte inadempiente.
2.In alternativa, l’acquirente può chiedere la risoluzione del contratto, rinunciando così all’acquisto e sciogliendosi da ogni impegno preso con il compromesso.
L’acquirente avrà diritto alla restituzione del doppio della somma versata al compromesso a titolo di caparra e, se questa era di natura confirmatoria , anche a un risarcimento del danno.
È evidente che il supporto dell’agente immobiliare è fondamentale nella gestione di tutte le procedure che rientrano nella vendita di un immobile.
