Cambio di destinazione d’uso: come fare e quando è possibile?

Come fare per modificare la funzione di un immobile? Scopriamo quando è possibile effettuare un cambio di destinazione d’uso.

Con il termine destinazione d'uso si indica l'insieme delle finalità e delle modalità di utilizzo di una costruzione edilizia. Cambiare la destinazione d'uso di un immobile, quindi, consiste nel modificare la sua funzione.

Ad esempio può succedere che si presenti la necessità di trasformare un'abitazione in un locale commerciale o in un ufficio o, viceversa, di trasformare un immobile da magazzino ad abitazione. 

Si tratta di un'operazione frequente, per questo è importante capire quando è possibile effettuare questa modifica e come fare.

Una volta individuato l’immobile o il locale che vorresti "trasformare", devi capire innanzitutto qual è la sua destinazione d’uso attuale tra le seguenti 5 possibilità:

  • residenziale ad uso abitativo;

  • produttiva e direzionale per magazzini, assicurazioni ed altre attività dedicate alla produzione o alla trasformazione di beni;

  • commerciale per negozi e attività commerciali;

  • agricola per l’allevamento, la produzione agraria e attività connesse;

  • turistico-ricettiva.

Quando l’immobile viene utilizzato in modo misto, viene data rilevanza alla destinazione prevalente.

Fai attenzione: quelle che abbiamo appena elencato non sono le categorie catastali! L'aggiornamento della variazione in Catasto avverrà in un secondo momento.

Infatti per ottenere il permesso per il cambio di destinazione d'uso bisogna fare riferimento all'Ufficio Urbanistico del Comune,  mentre la situazione catastale andrà aggiornata solo successivamente per definire le imposte da pagare. 

Queste 5 categorie sono dette categorie funzionali e il rilascio di un’autorizzazione urbanistica è richiesta esclusivamente se il cambio di destinazione d'uso prevede il passaggio da una di queste categorie ad un'altra, cioè solo quando questo è urbanisticamente rilevante.

In generale il cambio all'interno della stessa categoria è sempre ammesso.

Tuttavia per effettuare il cambio di destinazione d'uso dovranno inoltre essere rispettati i rapporti aeroilluminanti, le prescrizioni igienico sanitarie e le misure minime di superficie.

Oltre a questo, quando l'operazione interessa locali collocati all'interno di un condominio, si dovrà ottenere necessariamente l'unanimità dei condomini.

Quando si cambia categoria funzionale (e quindi è necessario ottenere l'autorizzazione), per sapere quale titolo serve bisogna considerare la necessità o meno di eseguire opere.

  1. Se si effettua il cambio di destinazione d'uso senza dover eseguire alcun lavoro allora basta recarsi presso lo Sportello Unico per l'edilizia del Comune di riferimento e presentare una SCIA - Segnalazione Certificata di Inizio Attività, con l'asseverazione di un tecnico abilitato. Fatto questo si può  procedere subito con la modifica.

  2. Invece quando il cambio di destinazione d'uso richiede l'esecuzione di lavori,  è necessario che il Comune rilasci il Permesso di costruire e non si può procedere con le opere finché non viene verificata la congruità del piano di lavori con gli strumenti urbanistici in vigore. 

Tra i costi legati al cambio di destinazione d’uso si dovrà considerare certamente la spesa per effettuare gli eventuali interventi, e aggiungere poi gli oneri di urbanizzazione da versare al Comune.

Prima di procedere è indispensabile comunque informarsi sulle procedure e sugli adempimenti previsti nel Comune di competenza e lasciare che sia un professionista a  pianificare l'intervento.

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