Contratto preliminare di compravendita: perché trascriverlo?
Hai finalmente trovato la casa perfetta per te e sei deciso a comprarla. Hai fatto la tua proposta di acquisto al proprietario ed è stata accettata. Complimenti! Stai per coronare il tuo sogno… ma prima, meglio tutelarsi con il preliminare di compravendita. Scopri con Ceccarelli Immobiliare in cosa consiste questo contratto e a cosa serve.
Cosa è il preliminare di compravendita.
Il contratto preliminare di compravendita (detto anche compromesso) è uno dei principali strumenti per giungere all’acquisto e alla vendita di immobili. Si tratta di un documento giuridicamente vincolante per venditore e acquirente, nel quale il primo si impegna a vendere un immobile di sua proprietà al secondo, in base al prezzo, i tempi e le modalità espresse nel contratto preliminare stesso.
Il preliminare serve a impegnare le parti il tempo necessario a risolvere eventuali problemi che non permettono la vendita immediata del bene, come ad esempio la consegna della casa da parte del venditore o la ricerca di un mutuo da parte dell’acquirente.
L’effettivo trasferimento della proprietà dell’immobile avverrà col contratto successivo, il contratto definitivo di compravendita.
Per avere validità, il documento deve necessariamente essere redatto in forma scritta e rispettare dei requisiti di forma e contenuto.
Quali dati inserire nel preliminare.
Le informazioni presenti nel compromesso saranno quelle che verranno usate successivamente nell’atto di compravendita, quindi è necessario che i dati siano inseriti correttamente e che non siano lasciate parti in bianco. Prima di firmare il preliminare è bene controllarlo in tutte le sue parti, meglio se con l’aiuto di un esperto. Per la tua compravendita nella zona di Marina di Massa, Ronchi, Cinquale, la professionalità di Ceccarelli Immobiliare saprà fornirti tutta l’assistenza necessaria.
Oltre ai dati anagrafici dei contraenti e il codice fiscale, saranno indicati:
- una descrizione della casa
- i dati catastali
- l’esistenza o meno di ipoteche sulla casa o di altri vincoli
- l’anno di costruzione
- la regolarità dell’abitazione rispetto alle norme edilizie
- la situazione condominiale
- la disponibilità o meno della proprietà
- i tempi in cui l’acquirente potrà venire in possesso del bene
- il prezzo finale e l’ammontare di caparra e di acconti
- le modalità di pagamento
La trascrizione del preliminare.
Trascrivere il contratto preliminare di compravendita nei Registri immobiliari non è obbligatorio ma è fortemente consigliato, perché rappresenta una garanzia importante.
Infatti il venditore potrebbe vendere lo stesso immobile ad altri, o iscrivervi ipoteche, o ancora subire azioni sull’immobile da parte di terzi. Se così fosse, senza la trascrizione del compromesso l’acquirente non può chiedere al giudice di invalidare la vendita, ma potrà solo richiedere il risarcimento.
Con la trascrizione invece eventuali vendite, iscrizioni ipotecarie o pignoramenti non pregiudicano i diritti dell’acquirente, e quindi non saranno vincolanti nei suoi confronti. Viene attuato il cosiddetto effetto prenotativo; questo significa che nel momento in cui si otterrà il trasferimento definitivo della proprietà, gli effetti del trasferimento retroagiranno sostanzialmente alla data di trascrizione del preliminare. Da ritenersi sempre opportuna per evitare aggressioni da parte di terzi ignari, in buona o mala fede, della trattativa intercorsa tra le parti, ma addirittura essenziale quando il venditore è un soggetto fallibile, o quando vengono date ingenti somme al preliminare senza avere la proprietà dell’immobile, o quando viene contestualmente trasferito il possesso.
La trascrizione consiste nell’inserimento del compromesso nei Registri Immobiliari e deve essere eseguita dal notaio che ha autenticato il contratto entro 30 giorni dalla sua stipula. Dato che l’effetto prenotativo non si produce alla stipula del compromesso ma dal momento della trascrizione, è comunque meglio trascriverlo al più presto.
Quanto costa trascrivere il preliminare?
Attualmente i costi della trascrizione del compromesso comprendono:
- la tassa fissa di trascrizione pari a 200 euro,
- i diritti di trascrizione che ammontano a 35 euro.
Ovviamente rivolgendosi al notaio per la pratica, tra le spese c’è da tenere conto anche del suo onorario, variabile a seconda del valore della cessione immobiliare. Peraltro, se il notaio sarà lo stesso a stipulare sia il contratto preliminare sia il definitivo, si potrà ottenere un significativo risparmio di spesa con riguardo a quest’ultimo atto, poiché il notaio avrà eseguito gran parte degli accertamenti a tal fine richiesti già in occasione del preliminare.
L’obbligo di registrazione del preliminare.
Il contratto preliminare di compravendita deve essere obbligatoriamente registrato presso l’Agenzia delle Entrate, a prescindere dalla sua trascrizione o meno, entro 20 giorni dalla firma.
Le copie del contratto devono essere tre con firma originale e su tutte deve essere applicata una marca da bollo da 16 euro, per ogni 4 facciate di 100 righe (ogni facciata infatti può contenere 25 righe al massimo). Le altre imposte da versare sono:
- la tassa fissa imposta di registro di 200 euro,
- l’imposta proporzionale pari allo 0,5% da calcolare sulla caparra (se prevista dal contratto),
- l’imposta proporzionale del 3% da calcolarsi sull’acconto (se previsto).
L’imposta pagata per la caparra e per gli acconti può essere recuperata in sede di stipula del contratto definitivo di compravendita portandola direttamente in detrazione dell’imposta di registro dovuta per lo stesso atto.
Per affrontare ogni fase della trattativa per il tuo acquisto immobiliare in modo corretto e sereno è importante la presenza e l’intervento di un agente immobiliare. Il mediatore svolge la delicata funzione di far incontrare domanda e offerta, operando al fine di giungere con successo alla conclusione di una compravendita.
