In quali casi si perde il Bonus prima casa?
Chi compra un immobile da adibire a residenza principale ha diritto al Bonus prima casa, uno sconto sulle imposte dovute sull'acquisto. Quando si perde l'agevolazione?
Come abbiamo avuto modo di vedere anche nel nostro articolo sulla sentenza della Cassazione in merito a questo incentivo e gli immobili di lusso, le agevolazioni sull'acquisto della prima casa consentono di pagare le imposte sull’immobile e relative pertinenze in misura ridotta rispetto a quelle ordinarie.
Infatti se l’abitazione si acquista dal costruttore, il regime ordinario stabilisce un pagamento dell’IVA al 10%; chi si avvale del Bonus prima casa vede la tassa diminuita al 4%.
Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono fisse, di 200 euro ciascuna.
Invece se l’acquisto avviene da un privato o da una società che non sia l’impresa costruttrice, l’imposta di registro sarà con aliquota ridotta al 2% e le imposte ipotecaria e catastale ammonteranno a 50 euro ciascuna.
Questa compravendita non è soggetta a IVA e, per determinare il valore catastale della casa, si applica il meccanismo del prezzo-valore: su tale risultato sarà calcolata la tassazione imponibile. Il calcolo fare è:
Valore catastale “prima casa”= rendita catastale x 1,05 x 110.
Dunque il Bonus prima casa è uno strumento pensato per alleggerire il carico fiscale per tutti coloro che intendono acquistare un immobile residenziale non di lusso (quindi non appartenenete alle categorie catastali A/1, A/8, A/9) da utilizzare come abitazione principale.
In quali casi si perde il beneficio?
Come chiarito dall'Agenzia delle Entrate nella sua guida al Bonus prima casa, le cause di decadenza delle agevolazioni possono essere varie.
In particolare si perde il diritto al bonus se:
- le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto risultano false;
- l’abitazione viene donata o venduta prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto. Questo a meno che, entro un anno, non si riacquisti un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire a propria abitazione principale. Il requisito del riacquisto non è soddisfatto quando si stipula, entro l’anno dalla vendita del primo immobile, soltanto un compromesso, poiché con questo tipo di contratto non si trasferisce il bene;
- non si sposta la residenza nel comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto;
- entro un anno dall’acquisto del nuovo immobile non viene venduto quello già posseduto, comprato con le agevolazioni prima casa.
Se si verifica una di queste condizioni, l'Agenzia delle Entrate emette l'avviso di liquidazione per recuperare le imposte dovute dal contribuente che ha indebitamente usufruito del Bonus prima casa. Così l'acquirente avrà l'obbligo di versare le imposte “risparmiate” più gli interessi e sarà tenuto al pagamento di una sanzione del 30%.
Può accadere che il contribuente si renda conto di non riuscire a trasferire la residenza nel nuovo immobile entro 18 mesi: in riferimento a questa causa di decadenza dell’agevolazione, l'Agenzia delle Entrate ha stabilito che l’acquirente può revocare la dichiarazione formulata nell’atto di acquisto dell’immobile presentando un’istanza di revoca all’ufficio dove è stato registrato l’atto, chiedendo la riliquidazione dell’imposta.
Così facendo dovrà pagare comunque l’imposta dovuta insieme agli interessi, ma non la sanzione del 30%.
