Mutuo casa: l’estinzione anticipata non sempre è vantaggiosa…

Quando ci sono le condizioni per richiedere l’estinzione anticipata del mutuo, in molti scelgono questa soluzione per sgravare il proprio reddito dal peso delle rate… ma conviene davvero?

Pagare le rate del mutuo è un onere mensile importante per la famiglia e liberarsene al più presto è il desiderio condiviso da tutti i mutuatari.

Estinguere un mutuo in anticipo significa rimborsare all’istituto di credito l’importo erogato per permettere l’acquisto della tua casa prima della scadenza contrattuale.

In base a quanto stabilito all’art.40 del Testo Unico Bancario, tutti i contratti di mutuo garantiscono questa possibilità e devono contenere obbligatoriamente anche esempi sul calcolo della penale (se dovuta) per l’estinzione anticipata del mutuo:

i debitori hanno facoltà di estinguere anticipatamente, in tutto o in parte, il proprio debito, corrispondendo alla banca esclusivamente un compenso onnicomprensivo per l’estinzione contrattualmente stabilito.

Quindi per liberarti del mutuo prima della sua scadenza, puoi percorrere due strade:

  • risolvere il contratto per intero,
  • scegliere l’estinzione parziale, ovvero pagare una parte del debito residuo al fine di ridurre l’entità delle rate mensili oppure la durata del mutuo. Tale anticipo viene dedotto dal debito del prestito e la banca non potrà chiedere alcun interesse su questa quota per tutta la durata del mutuo.

Con la risoluzione anticipata del contratto per intero in pratica chiudi definitivamente il mutuo. Dovrai versare il capitale residuo alla banca in un’unica soluzione. Ma attenzione: questa procedura può comportare ulteriori costi. Ad esempio potrebbero essere dovute:

  • le spese amministrative di chiusura delle pratiche
  • il rimborso dei dietimi giornalieri, cioè gli interessi dovuti alla banca nell’arco di tempo tra il pagamento dell’ultima rata e l’estinzione del prestito
  • se il mutuo è stato acceso prima del 2 febbraio 2007 (quindi prima del decreto Bersani) può essere prevista nel contratto una penale di chiusura anticipata.

Riguardo all’applicazione di penali, il decreto Bersani ha stabilito che non è possibile applicare alcun tipo di penale per le richieste di estinzione anticipata parziale o totale per i mutui sottoscritti dopo il 2 febbraio 2007.

Chi invece ha acceso il suo finanziamento prima di questa data le penali di estinzione rimangono, ma devono adeguarsi a nuove soglie, in relazione al tipo di tasso:

  • mutui a tasso variabile: penale massima dello 0,50% per estinzione del mutuo prima del terz’ultimo anno, 0,20% durante il terz’ultimo anno e 0% negli ultimi 2 anni
  • mutui a tasso fisso: se stipulati prima del 31 dicembre 2000, valgono i limiti applicabili ai mutui a tasso variabile; se stipulati successivamente la penale massima è dell’1,90% per estinzione durante la prima metà della durata del mutuo, dell’1,50% per estinzione dalla metà del rimborso del mutuo al quart’ultimo anno, 0,20% durante il terz’ultimo anno, 0% negli ultimi 2 anni
  • per i mutui a tasso misto: se al momento dell’estinzione è in corso l’ammortamento a tasso variabile valgono i limiti applicati ai mutui a tasso variabile, se invece è in corso l’ammortamento a tasso fisso valgono i limiti applicati ai mutui a tasso fisso.

Perciò prima di optare per l’estinzione anticipata del mutuo è utile confrontare il risparmio ottenuto dai minori interessi da versare con il costo effettivo da sostenere per ottenerli.

Inoltre per verificare l’effettiva convenienza dell’operazione ci sono altri fattori da considerare, primo tra tutti il piano di ammortamento proposto dalla banca, ovvero le modalità di rimborso del prestito.

Di solito i mutui erogati nel nostro Paese hanno il piano di ammortamento “francese”, un sistema caratterizzato da rate di importo costante composte da una quota di capitale (che aumenta nel tempo) e una quota di interessi decrescente.

Ciò implica che nei primi anni si pagano soprattutto interessi; in questo caso, se il mutuatario è in fase di ammortamento avanzata, l’estinzione anticipata del mutuo potrebbe non essere affatto conveniente. Occorre quindi analizzare nello specifico costi e benefici.

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