Conformità urbanistica e commerciabilità di un immobile.

In caso di compravendita è necessario effettuare una serie di verifiche sull’immobile che è oggetto della transazione. Tra la documentazione che deve essere analizzata è indispensabile la regolarità urbanistica. In questo articolo vedremo se e in che misura questa incide sulla commerciabilità di un immobile.

Per trattare questo argomento è necessario chiarire prima di tutto cosa si intenda per Regolarità Urbanistica.

La regolarità (o conformità) urbanistica è la corrispondenza tra l’effettivo stato dei luoghi o di quanto edificato con le abilitazioni edilizie necessarie; o meglio, si tratta della corrispondenza di tutte le porzioni d’immobili costruite o trasformate nel tempo rispetto a tutte le relative pratiche edilizie attinenti. Se non c’è corrispondenza, si parla di difformità urbanistica, e quindi si è in presenza di un abuso edilizio da sanare o rimuovere, a seconda delle ampie casistiche possibili.

Come puoi verificare la conformità urbanistica di un immobile?

Per accertare la regolarità urbanistica di un immobile, si fa riferimento all’ultimo titolo abilitativo, che dovrebbe verificare tutti i titoli abilitativi ottenuti nel tempo dal momento della costruzione fino a quello della verifica. I vari titoli abilitativi che concorrono a determinare la regolarità edilizia sono:

  • la licenza edilizia per gli edifici costruiti tra il 17.10.1942 e il 30.01.1977 con la Legge 1150/42
  • la concessione edilizia per gli edifici costruiti tra il 30.01.1977 e il 30.06.2003 con la Legge 10/77
  • il permesso di costruire per gli edifici costruiti dopo il 30/06/2003 con il Testo Unico D.P.R. 380/01
  • altri titoli per interventi minori (DIA, CIA, CILA)
  • i condoni edilizi quando viene rilasciata dal comune, a seguito della richiesta di regolarizzazione di abusi edilizi, la  Concessione in sanatoria.

La verifica della presenza di un abuso edilizio non avviene mai attraverso il Catasto, ma esclusivamente attraverso il titolo abilitativo depositato nel comune di riferimento.

Una volta che si è in possesso di tutta la documentazione reperita in comune (tavole grafiche, relazioni, documentazione fotografica, ecc.), è opportuno verificare scrupolosamente la presenza o meno di difformità (tramezzi spostati, finestre tamponate, chiusura di balconi, ecc.).

Se il controllo produce un esito positivo l’immobile risulta conforme con il titolo abilitativo rilasciato dal Comune. Al contrario, se si ha esito negativo, l’immobile non risulta conforme con il titolo abilitativo e prima di procedere con l’eventuale compravendita si dovrà regolarizzare l’abuso presentando un pratica edilizia in sanatoria.

MA ATTENZIONE: non sempre è possibile sanare gli abusi! in tal caso si dovrà riportare lo stato di fatto come nell’ultimo progetto autorizzato dal comune. Gli edifici del tutto abusivi, di solito difficilmente sanabili, potrebbero risultare del tutto invendibili.

Cosa si intende invece per commerciabilità?

Una caratteristica fondamentale che preclude la commerciabilità di un immobile è proprio la mancata conformità urbanistica. Un bene può essere commerciabile, ma non urbanisticamente regolare; ciò che conta è che l’acquirente sia informato dello stato di fatto e di diritto del bene. Il notaio è la figura tenuta a filtrare e fornire tali informazioni; sta a lui valutare prima la commerciabilità del bene, e dopo la sua regolarità urbanistica.

Il legislatore ha fatto una specifica norma che si è poi evoluta nel tempo, a partire dal 1985, che impedisce la commerciabilità di alcuni immobili rispetto ad altri. Ad esempio gli immobili completamente abusivi e quelli che presentavano gravi forme di illegittimità non possono essere trasferiti.

Dunque le attuali norme non prevedono espressamente la nullità degli atti di compravendita immobiliare in caso di mancanza della Conformità urbanistica; tuttavia quando la planimetria catastale illustra abusi edilizi o difformità, questo diventa un elemento probatorio inconfutabile qualora emergessero contestazioni dopo l’atto di vendita. La compravendita di un immobile sprovvisto di regolarità urbanistica espone venditore e acquirente ad alcuni rischi quali la risoluzione per inadempimento, il risarcimento danni da parte del venditore, fino alla nullità dell’atto stesso. Questo significa che la compravendita che si è conclusa, anche ad anni di distanza, viene annullata.

La responsabilità sull’effettiva presenza di abusi.

Nell’atto di compravendita il notaio non svolge alcun compito di controllo sulla regolarità urbanistica dell’immobile. Essa è dichiarata dal venditore sotto sua responsabilità penale, quindi il notaio si limita a certificare la dichiarazione del venditore ma non ha la possibilità né gli strumenti per verificarne la veridicità.

Anche l’Agenzia Immobiliare non ha obblighi né responsabilità sull’effettiva presenza di abusi: la responsabilità è e rimane del venditore fino a quando l’immobile non viene venduto; con la formula “l’immobile viene acquistato nello stato di fatto e di diritto in cui si trova” che si trova nel rogito notarile, l’acquirente erediterà anche eventuali abusi o irregolarità edilizie.

Prima di vendere o acquistare un immobile, effettua tutti i controlli necessari a verificare la regolarità urbanistica con l’aiuto di un professionista esperto. L’Agenzia Ceccarelli Immobiliare a Massa ti aiuterà a reperire tutta la documentazione per avviare in modo sicuro la tua compravendita.

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