Bonus “Prima Casa”: nuova sentenza sugli immobili di lusso.
La normativa fiscale prevede che chi acquista una prima casa possa beneficiare di particolari agevolazioni. Il bonus è applicabile in presenza di particolari requisiti, tra cui la categoria catastale di appartenenza dell’immobile.Una recente sentenza della Cassazione ha stabilito un nuovo parametro da tenere in considerazione per verificare se un’abitazione può godere del bonus “prima casa”.
Scoprite con Ceccarelli Immobiliare in cosa consiste questo beneficio, per quali immobili può essere richiesto e cosa ha stabilito la Cassazione.
Che cos’è il bonus “prima casa”.
Per la prima casa è possibile pagare le imposte sull’immobile e relative pertinenze in misura ridotta rispetto a quelle ordinarie. Se l’abitazione si acquista dal costruttore, il regime ordinario stabilisce un pagamento dell’IVA al 10%; chi si avvale del bonus “prima casa” invece vede la tassa diminuita al 4%. Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono fisse, di 200 euro ciascuna.
Se l’acquisto avviene da un privato o da una società (che non sia l’impresa costruttrice), l’imposta di regitro sarà con aliquota ridotta al 2% e le imposte ipotecaria e catastale ammonteranno a 50 euro ciascuna. Questa compravendita non è soggetta a IVA e, per determinare il valore catastale della casa, si applica il meccanismo del prezzo-valore: su questo risultato sarà calcolata la tassazione imponibile. Il calcolo fare è:
Valore catastale “prima casa”= rendita catastale x 1,05 x 110.
Inoltre sono esenti da bollo tutti gli atti assoggettati all’imposta di registro e quelli necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari.
Si può richiedere il bonus “prima casa” se:
1.L’immobile si trova nel Comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza, oppure lavora.
Se l’acquirente risiede in un Comune diverso, deve impegnarsi a trasferire la residenza nel nuovo Comune entro 18 mesi dall’acquisto, inserendo tale dichiarazione già nell’atto di acquisto.
2.L’immobile appartiene a una delle seguenti categorie catastali:
- A/2 (abitazioni di tipo civile)
- A/3 (abitazioni di tipo economico)
- A/4 (abitazioni di tipo popolare)
- A/5 (abitazioni di tipo ultrapopolare)
- A/6 (abitazioni di tipo rurale)
- A/7 (abitazioni in villini)
- A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).
I benefici vengono applicati anche per le pertinenze, anche se comprate con atto separato da quello di compravendita della “prima casa”, a patto che siano destinate a servizio dell’abitazione principale e classificabili nelle categorie:
- C/2 (magazzini e locali di deposito)
- C/6 (rimesse e autorimesse)
- C/7 (tettoie chiuse o aperte).
Quali immobili restano esclusi dalle agevolazioni “prima casa”?
Non possono usufruire del bonus gli immobili di lusso, appartenenti alle categorie catastali:
- A/1 (abitazioni di tipo signorile)
- A/8 (abitazioni in ville)
- A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).
Una recente sentenza della Cassazione ha respinto il ricorso del neoproprietario di un immobile ritenuto di lusso dall’Agenzia delle Entrate. Ecco il perchè.
In base all’articolo 6 del Decreto Ministeriale del 2 agosto 1969 sono da considerare di lusso le singole unità immobiliari aventi superficie complessiva superiore a 240 mq; sono esclusi dal computo balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posto auto.
Recentemente si è aperto un contenzioso tra l’Agenzia delle Entrate e il neoproprietario di un’abitazione che aveva intenzione di usufruire delle agevolazioni fiscali previste dal bonus “prima casa”.
Trattandosi di un immobile di quindici vani, completo di taverna nel seminterrato e piscina, l’Agenzia delle Entrate giudicava erronea l’applicazione dell’aliquota agevolata al 4%.
Il proprietario, da parte sua, riteneva illegittimo l’avviso di liquidazione con cui era stato revocato il beneficio dell’Iva agevolata del 4% per l’acquisto della prima casa. Si è difeso in virtù del fatto che, in base alla normativa vigente, il piano seminterrato doveva essere escluso dal computo dell’estensione della casa, trattandosi di superficie utile, ma non abitabile.
Date le dimensioni dell’immobile e la presenza di accorgimenti e rifiniture non indispensabili, i giudici hanno considerato l’abitazione immobile di lusso, pertanto hanno respinto il ricorso del contribuente, che dovrà versare per intero le imposte di registro, ipotecarie e catastali.
Dunque con la sentenza n. 1133 del 18 gennaio 2018 la Corte di Cassazione precisa che la categoria delle abitazioni di lusso è riservata agli immobili con un’ampia superficie e dotati di accorgimenti e rifiniture non indispensabili al loro utilizzo.
In particolare, l’elemento principale da considerare ai fini di detta classificazione è l’estensione, il cui computo deve essere effettuato seguendo il criterio dell’utilizzabilità, indipendentemente dall’effettiva abitabilità urbanistica; per il calcolo della superficie utile di un immobile (fattore determinante per la sua classificazione come “abitazione di lusso”) devono essere conteggiati anche i sottotetti e i seminterrati. Tali immobili non possono godere dell’IVA agevolata per la prima casa.
