Pignoramento prima casa: cosa prevede la nuova tutela del Decreto fiscale?

Il Decreto fiscale introduce la possibilità di bloccare la procedura esecutiva e rinegoziare il mutuo con la banca; ma quanto è davvero applicabile questa misura salva-casa? Vediamo cosa stabilisce la norma e quali sono i requisiti per avvalersi della tutela.

Pignoramento e rinegoziazione del mutuo prima casa: cosa cambia col Decreto fiscale?

Il Decreto legge n.124/2019, convertito nella legge n. 157/2019 concernente “Disposizioni urgenti in materia fiscale e per esigenze indifferibili” è intervenuto, all’art. 41-bis, in tema di “Mutui ipotecari per l’acquisto di beni immobili destinati a prima casa e oggetto di procedura esecutiva”.

La norma stabilisce che nel caso in cui una banca (o una società veicolo) abbia avviato o sia intervenuta in una procedura esecutiva immobiliare sulla prima casa di proprietà del debitore, quest'ultimo può chiedere la rinegoziazione del mutuo acceso o un finanziamento, con surroga nella garanzia ipotecaria esistente, a una banca terza.

Il ricavato dell’operazione dovrà essere utilizzato per estinguere il mutuo originario.

Il nuovo mutuo godrà di ulteriori due benefici: la garanzia del Fondo di garanzia per la prima casa e il beneficio dell’esdebitazione per il debito residuo, ovvero l’annullamento del debito non “coperto” dal nuovo mutuo rispetto a quello del mutuo originario.

Se la rinegoziazione del mutuo viene negata al debitore, questa potrà essere concessa alle stesse condizioni e modalità a un suo parente fino al 3° grado di parentela.

In questo caso il giudice emetterà un decreto di trasferimento a suo favore e per i cinque anni successivi il debitore e la sua famiglia avranno:

  • il diritto legale di abitazione,
  • il diritto di chiedere la retrocessione della proprietà dell’immobile (previo rimborso integrale di quanto già rimborsato dal parente) e, con il consenso della banca, di accollarsi il debito residuo del mutuo.

Quali sono i requisiti per bloccare il pignoramento e rinegoziare il mutuo?

La tutela è valida solo per chi ha stipulato un mutuo con ipoteca di I grado per l'acquisto della prima casa dove risiede.

Dunque sono escluse tutte le seconde case.

Inoltre ci sono altri requisiti da soddisfare:

  1. il debitore deve essere classificato come consumatore, quindi sono esclusi tutti gli immobili pignorati per il fallimento di aziende o dati in garanzia per finanziamenti destinati ad altre attività;
  2. il creditore deve esercitare attività bancaria o di cartolarizzazione;
  3. al creditore deve essere stato rimborsato almeno il 10% del prestito;
  4. deve essere pendente un'esecuzione immobiliare: non si tratta di immobili a rischio pignoramento ma di immobili già pignorati;
  5. il pignoramento deve essere stato attivato tra il 1 gennaio del 2010 e il 30 giugno 2019;
  6. non devono esserci altri creditori oltre alla banca;
  7. il debito complessivo non può essere superiore a 250 mila euro;
  8. si può rinegoziare il mutuo per un importo offerto non inferiore al 75% del prezzo base d’asta dell’immobile pignorato.

Quanto è davvero applicabile questa misura salva-casa?

Il Decreto fiscale ha acceso le speranze degli italiani con difficoltà di pagamento del mutuo, ma il campo di applicazione della norma, a ben vedere, è molto ristretto.

Infatti, come abbiamo detto, la lista di condizioni da soddisfare è piuttosto lunga.

Inoltre bisogna considerare il fatto che chi attualmente ha un pignoramento in corso di sicuro in passato si è già mosso chiedendo la rinegoziazione, la surroga o avrà comunque tentato tutte le vie possibili per non perdere la propria casa.

Di certo un accordo con la banca è già stato cercato, ma se non è stato ancora trovato probabilmente si tratta di debitori che non sono in condizione di cambiare la propria disponibilità economica nell’immediato e in queste circostanze avvalersi della norma potrebbe servire a poco.

Vedremo se la nuova legge segnerà effettivamente un passo importante per aiutare i mutuatari in difficoltà, consentendo loro di mantenere e tornare in possesso nel tempo di uno dei beni più preziosi: la propria casa.

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