Cedolare secca immobili commerciali: requisiti e caratteristiche.
Una delle novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2019 in ambito immobiliare è l’avvio del regime della cedolare secca per l’affitto di immobili commerciali con un’aliquota fissa pari al 21%.
Quali vantaggi offre questa formula fiscale? Quali sono i requisiti per sceglierla?
La cedolare secca è un regime di tassazione sostitutivo di Irpef e addizionali che prevede l’applicazione di un’aliquota pari al 21% o al 10% a seconda dei casi.
Fino al 31 dicembre scorso la possibilità di optare per la cedolare era riservata solo ai proprietari che intendevano locare immobili ad uso abitativo ed eventuali pertinenze, mentre dal 2019 anche i proprietari di immobili locati per fini commerciali possono decidere come tassare il proprio reddito da locazione scegliendo tra le aliquote ordinarie e scaglioni Irpef o la cedolare secca.
In quest'ultimo caso (a differenza di quanto previsto per gli affitti ad uso abitativo) non si può scegliere l'aliquota, che è fissa al 21%.
Chi può scegliere la cedolare secca per immobili commerciali?
Questo regime può essere applicato ai nuovi contratti di affitto ad uso commerciale stipulati nel 2019 che abbiano come oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, cioè negozi e botteghe, e alle relative pertinenze.
Le parti coinvolte non devono avere, alla data del 15 ottobre 2018, già in corso per lo stesso immobile un contratto non scaduto, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.
Dunque chi ha sottoscritto un contratto con il precedente regime fiscale dovrà attenderne la scadenza per accedere a questa agevolazione.
Inoltre per avere diritto alla scelta della cedolare il bene deve soddisfare un vincolo di superficie: l'immobile infatti non può superare i 600 m² escluse le pertinenze, che non vengono conteggiate.
Rispetto al numero delle pertinenze, la norma riprende quanto già affermato dall’Agenzia delle Entrate nel 2011 con la circolare 26/E/2011: non esiste un numero massimo di pertinenze per le quali è possibile scegliere il regime della cedolare secca, purché esista un vincolo effettivo con l’immobile locato.
L’Agenzia delle Entrate ha anche precisato (nella circolare 8/E/2019) che i locali pertinenziali affittati insieme ad un negozio possono essere solo quelli appartengono alle categorie catastali:
- C/2 magazzini, soffitte, cantine
- C/6 box auto e garage
- C/7 tettoie.
Si tratta però di una limitazione che rischia di escludere molti locali che sono effettivamente pertinenze di negozi, sebbene iscritti in categorie catastali dfferenti da quelle elencate.
Quali vantaggi ci sono per il proprietario che sceglie la cedolare secca?
Se il proprietario di un immobile commerciale stipula un contratto a cedolare secca, i redditi provenienti dall’affitto del negozio non concorrono alla formazione dell’importo per il calcolo dell’Irpef, ma vengono tassati mediante un’aliquota di vantaggio a parte.
Scegliendo questa tipologia di tassazione si rinuncia agli adeguamenti ISTAT del canone di affitto, ma si risparmia sulla tassazione Irpef e si evita il pagamento dell’imposta di registro e bollo e delle tasse legate alle risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.
Stando alle stime di Confedilizia tutto questo comporta per il proprietario un risparmio medio tra i 1.000 e i 2.800 euro annui.
Qual è lo scopo di estendere la cedolare secca alle attività commerciali?
Da una parte c'è il tentativo di dare una boccata d’ossigeno al commercio tramite benefici fiscali che permettano di risparmiare sul pagamento delle tasse, dall'altra invece c'è l'intento di controllare meglio le tassazioni e limitare il fenomeno degli affitti in nero.
