Cedolare secca: quali sono i vantaggi per il locatore e per l'inquilino?

Per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo il locatore può scegliere l'opzione della cedolare secca. Vediamo quali sono i vantaggi del regime sostitutivo per il proprietario di casa e per l'inquilino.

La cedolare secca, introdotta nel 2011, è un regime di tassazione agevolata sui redditi derivanti da locazione.

Questa permette al locatore che stipula un contratto di affitto di pagare le tasse sui canoni mensili non secondo lo scaglione Irpef, ma secondo un’aliquota fissa:

  • del 21% per i contratti a canone libero (i 4 anni+4),
  • del 10% per i contratti convenzionati (i cosiddetti 3+2).

L'opzione è valida per i contratti stipulati tra persone fisiche (quindi sono esclusi società, imprenditori e professionisti) riguardanti immobili ad uso abitativo accatastati nelle categorie da A/1 ad A/11.

La Manovra 2019 aveva esteso la possibilità di applicare la cedolare secca al 21% anche ai nuovi contratti di affitto ad uso commerciale per unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1- negozi e botteghe e alle relative pertinenze, ma la misura non è stata prorogata per il 2020.

Perciò da quest'anno l'opzione torna ad essere riservata alle abitazioni.

Cedolare secca: quali sono i vantaggi per il locatore?

La cedolare secca è un'imposta fissa e definitiva, la cui percentuale rimane invariata e non aumenta all'aumentare del reddito.

Perciò il locatore che la sceglie avrà la certezza di pagare sempre lo stesso importo e che su quella somma non saranno calcolate altre tasse.

Infatti l’alternativa forfettaria al regime di tassazione ordinario sostituisce:

  • l’Irpef e le relative addizionali;
  • l’imposta di registro, anche sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione;
  • l’imposta di bollo, anche sulle risoluzioni e proroghe del contratto.

Resta comunque l’obbligo di versare l’imposta di registro in caso di cessione del contratto di locazione.

È evidente che la tassazione agevolata risulta particolarmente conveniente per i proprietari che hanno redditi alti e che, perciò, si troverebbero a dover pagare una somma superiore rispetto alle percentuali fissate dalla cedolare seguendo il proprio scaglione Irpef.

Viceversa, per il locatore che ha redditi bassi potrebbe non essere altrettanto vantaggioso scegliere il regime forfettario, perché:

  • probabilmente pagherebbe meno tasse con l’Irpef;
  • esercitare l'opzione della cedolare comporta la rinuncia all’aggiornamento del canone d’affitto, compresi gli adeguamenti Istat.

Cedolare secca: quali sono i vantaggi per l'inquilino?

Come abbiamo detto, la scelta della cedolare secca implica l'esplicita rinuncia da parte del locatore all'aumento del canone.

Perciò un primo vantaggio per l'inquilino è proprio la tranquillità di sapere che l'affitto non potrà cambiare per tutta la durata del contratto, compresi eventuali rinnovi e aggiornamenti Istat.

In più le imposte di registro e di bollo, generalmente distribuite al 50% tra proprietario e conduttore, vengono azzerate, con un risparmio per l'inquilino:

  • del 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità sull'imposta di registro;
  • 16 euro ogni 4 facciate oppure ogni 100 righe di contratto sull'imposta di bollo.

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A presto.