Durata locazione a canone concordato: chiarimenti sul rinnovo del contratto.

Il Decreto Crescita chiarisce ogni dubbio sulla durata del contratto di locazione a canone concordato a partire dalla seconda proroga.

Nel contratto di locazione a canone concordato la determinazione del valore del canone si basa su quanto stabilito dagli accordi territoriali presi fra le organizzazioni dei proprietari e quelle dei conduttori.

Infatti spetta all’accordo territoriale indicare le fasce minime e massime del prezzo d’affitto in base alla posizione dell’abitazione in zone che presentano caratteristiche funzionali omogenee, ad esempio aree dotate di infrastrutture, trasporti, verde pubblico, scuole, servizi commerciali, ecc.

Prima di stipulare questo tipo di contratto puoi verificare se il tuo Comune dispone di un accordo territoriale sul sito del Comune stesso.

 ⇒ Clicca qui per leggere l’Accordo territoriale per locazioni di immobili del Comune di Massa.

Come stabilito dalla legge 431/98, il contratto ha una durata minima di 3 anni, più altri 2 di rinnovo automatico (3+2).

Ciò significa che alla prima scadenza il contratto è prorogato di diritto per due anni, a meno che una delle parti comunichi la disdetta con un preavviso di almeno 6 mesi.

Cosa succede alla scadenza dei due anni? Se anche in questa occasione né l’inquilino, né il proprietario di casa rinunciano al rinnovo comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata all’altra parte almeno 6 mesi prima, il contratto prosegue.

Il problema è che la norma di riferimento è ambigua rispetto alla durata del rinnovo.

Infatti la legge n.431 del 1998, non specificando se allo scadere dei primi 5 anni il contratto debba ritenersi rinnovato per altri 3 o 2 anni, ha di fatto lasciato la questione della durata del rinnovo nel dubbio per circa 20 anni e ha visto spesso la giurisprudenza divisa sull'argomento.

Il Decreto Crescita (D.L. n.34/2019) finalmente stabilisce un'interpretazione univoca e chiara, determinando che le proroghe dei contratti a canone concordato sono biennali e non triennali.

Nell'art. 19 bis (Norma di interpretazione autentica in materia di rinnovo dei contratti di locazione a canone agevolato) si legge che in mancanza della comunicazione di disdetta,

"il contratto è rinnovato tacitamente, a ciascuna scadenza, per un ulteriore biennio."

In sostanza, dopo i primi 3 anni e il successivo rinnovo automatico di 2 anni, il contratto di locazione 3+2 si rinnova di altri 2 anni, e così anche in seguito, di due anni in due anni ad ogni scadenza, fino a quando non arriva la lettera di disdetta da una delle due parti.

Invece questo dubbio interpretativo non si è mai posto per il contratto di locazione a canone libero, ovvero quello 4+4, dove la previsione di un uguale termine (quattro anni), non poteva creare alcun equivoco.

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