Contratti di locazione a canone concordato: le novità 2018.

Ceccarelli Immobiliare ti presenta tutte le novità  2018 sui contratti di locazione a canone concordato e il nuovo modello di registrazione.

Introdotti dalla  Legge n. 431 del 9 dicembre 1998, i contratti di locazione a canone concordato prevedono che il canone che l’inquilino deve pagare sia stabilito rispettando dei limiti massimi e minimi determinati mediante accordi territoriali conclusi tra le associazioni degli inquilini e le organizzazioni che rappresentano i proprietari.

Fino a poco tempo fa i contratti a canone concordato potevano essere stipulati solo per immobili:

  • destinati ad uso abitativo
  • situati in un Comune ad alta tensione abitativa.

Ciò significa che erano esclusi gli immobili ad uso commerciale o foresteria e che era possibile registrare questo tipo di contratto limitatamente ai capoluoghi di provincia ed ai Comuni limitrofi alle città di Bari, Bologna, Roma, Torino, Firenze, Catania, Genova, Napoli, Palermo e Venezia.

Una grande novità del 2018 rispetto al passato è la possibilità di stipulare contratti di locazione a canone concordato della durata di 3 + 2 in tutti i Comuni d’Italia.

Rispetto ai classici contratti d’affitto dalla durata di 4 + 4 anni, la locazione a canone concordato ha durata più breve. Solitamente la durata è la seguente:

  • 3 + 2 anni, che alla scadenza è soggetto al rinnovo tacito;
  • Da 1 a 18 mesi per le locazioni transitorie, rivolte a chi per motivi di lavoro o studio deve trascorrere un breve periodo in un’altra città.
  • D 6 mesi a 3 anni (salvo diverse indicazioni degli accordi territoriali) per i contratti per studenti universitari.

La Gazzetta Ufficiale del 15 marzo 2017 ha pubblicato le nuove linee guida sulle quali le associazioni dei proprietari e degli inquilini dovranno basarsi per stipulare i nuovi contratti di locazione.

Tra le novità per il 2018 c’è il nuovo modello di contratto di locazione a canone concordato. I nuovi accordi locali sulle locazioni prevedono che il canone di affitto debba essere fissato entro una certa soglia minima e massima. Il proprietario e l’inquilino, per stabilire il canone effettivo, possono farsi assistere dalle rispettive organizzazioni.

Chi invece non vuole farsi assistere nella stipula del contratto o nella misura del canone di locazione, deve comunque richiedere, anche a pagamento, il rilascio dell’attestazione di conformità del contratto di locazione e del canone da parte di una delle organizzazioni inquilini o locatori.

I contratti di locazione a canone concordato devono essere obbligatoriamente registrati presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula. La registrazione può avvenire:

  • attraverso i servizi di intermediazione di un professionista,
  • di persona presso l’Agenzia compilando il modello RLI cartaceo; lo stesso modello può essere utilizzato per modificare il contratto (ad esempio se hai stipulato un contratto a canone libero ed poi hai cambiato idea, è possibile cambiare il contratto esistente in un contratto a canone concordato), comunicare eventuali proroghe, cessioni o risoluzioni contrattuali, per la revoca della cedolare secca e trasmettere i dati catastali dell’immobile affittato;
  • per mezzo dei servizi telematici.

Chi non registra il contratto va incontro ad accertamenti immediati da parte dell’Agenzia delle Entrate e a multe molto salate.

Per il calcolo del canone concordato ci sono due percorsi possibili:

1. SE IL TUO COMUNE HA STIPULATO CON LE ORGANIZZAZIONI UN ACCORDO TERRITORIALE.

Puoi verificare se il tuo Comune dispone di un accordo territoriale sul sito del Comune stesso.

Clicca qui per leggere l’Accordo territoriale locazioni di immobili del Comune di Massa.

L’accordo territoriale determina le fasce minime e massime del canone concordato in base alla posizione dell’abitazione in zone che presentano caratteristiche funzionali omogenee, ad esempio aree dotate di infrastrutture, trasporti, verde pubblico, scuole, servizi commerciali, ecc.

Una volta individuata la zona e la sottofascia di canone di appartenenza, valuta le caratteristiche abitative dell’immobile. Consultando la lista delle dotazioni della casa secondo le indicazioni del Comune, avrai determinato il valore minimo e massimo da utilizzare per la stipula del contratto. Il valore che emergerà sarà leggermente inferiore rispetto ai prezzi di mercato, ma all’interno della fascia minima e massima del canone potrai comunque contrattare il con tuo inquilino.

2. SE IL TUO COMUNE NON HA STIPULATO UN ACCORDO TERRITORIALE.

In questo caso devi attenerti alle indicazioni del Decreto Ministeriale 14 luglio 2004, in base al quale:

  • Se un accordo territoriale non è mai stato concluso, si applica quello vigente nel Comune più vicino al tuo (può trovarsi anche in un’altra Regione) che abbia più o meno lo stesso numero di residenti.
  • Qualora il Comune avesse in precedenza stipulato un accordo, ma non lo abbia rinnovato, devi utilizzare le fasce di riferimento del vecchio accordo. Dovrai incrementare i valori della fascia minima e massima applicando le variazioni ISTAT, secondo le indicazioni del decreto 14 luglio 2004.

Per essere certo di non commettere errori, rivolgiti ad un’associazione dei proprietari o degli inquilini.

Un’altra novità importante è la proroga della cedolare secca 2018 al 10% per il canone concordato grazie alla nuova Legge di Stabilità 2018.

Infatti dal 2018 l’aliquota cedolare secca sarebbe dovuta tornare al 15% ma il Governo ha deciso di prorogarla per il 2018 e il 2019.

Scegliendo la cedolare secca al 10%, il proprietario rinuncia all’aggiornamento ISTAT del canone ed è esente dal pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta bollo.

Per qualsiasi dubbio, Ceccarelli Immobiliare è a tua disposizione.