Certificato di stato legittimo: tutto quello che c'è da sapere.

Con il Dl 76/2020 dal 17 luglio scorso è possibile allegare il certificato di stato legittimo all'atto di compravendita immobiliare.

Di cosa si tratta? A cosa serve? Scopri di più sul nuovo attestato.

Il Dl 76/2020, meglio conosciuto come Decreto Semplificazioni, ha introdotto il certificato di stato legittimo come documento utile a garantire l'assenza di abusi edilizi.

Lo scopo è quello di facilitare i trasferimenti immobiliari in tutti quei casi in cui ci siano dubbi sulla regolarità edilizia e urbanistica del bene oggetto dell'operazione.

Inoltre, come vedremo, il certificato è utile anche ad altri scopi.

Cos'è il certificato di stato legittimo?

Per «stato legittimo» di un fabbricato si intende il risultato costruttivo che si ha in dipendenza dei lavori effettuati in conformità a un titolo edilizio, sia quello abilitante i lavori originari di costruzione sia quello in base al quale siano stati effettuati interventi edilizi successivi rispetto all'intervento originario.

Alla luce di questo, il certificato di stato legittimo è una dichiarazione asseverata rilasciata da un tecnico abilitato che attesta l’assenza di violazioni alla disciplina edilizia e urbanistica oppure la presenza di «tolleranze costruttive» o, ancora, la presenza di piccole difformità che non compromettono l'agibilità dell'immobile.

Ricordiamo che vengono definite tolleranze «costruttive» o «esecutive» quelle circostanze in cui la costruzione non è perfettamente fedele al progetto, ma non si ha una situazione abusiva.

Nello specificio, la legge tollera:

1. il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro inerente alle singole unità immobiliari contenuto entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo;

2. irregolarità geometriche, modifiche alle finiture di minima entità, diversa collocazione di impianti e opere interne (a meno che si tratti di fabbricati gravati dal vincolo storico-artistico) che siano avvenuti durante i lavori eseguiti per l’attuazione di titoli edilizi, a condizione che non sia pregiudicata l’agibilità dell’edificio.

Quanto agli edifici realizzati in epoca in cui per gli interventi edilizi non era obbligatorio alcun titolo edilizio (prima del 1967), lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, eccetera.

A cosa serve il certificato di stato legittimo?

Essere in possesso dell'attestato di legittimità sarà molto utile se:

1.si vuole effettuare un'operazione edilizia e si ha la necessità di dimostrare che si interviene su una situazione legittima;

2.si desidera dotare un fabbricato da vendere di un documento ufficiale che attesti il suo status di conformità alla normativa edilizia e urbanistica oppure, viceversa, si vuole accertare la legittimità del fabbricato che si intende comprare. Questo permette di mettersi al riparo da ogni eventuale controversia in merito alla scoperta di abusi edilizi avvenuta in un momento successivo al contratto preliminare o al rogito.

3.si vuole approfittare con sicurezza di un’agevolazione fiscale, dato che i benefici fiscali non sono ottenibili con riferimento a fabbricati sui quali siano stati effettuati interventi abusivi.

Certificato di stato legittimo: è obbligatorio per la vendita o l'acquisto di un immobile?

Per vendere o acquistare un immobile non è obbligatorio essere in possesso del certificato di stato legittimo, dato che nella norma non si parla di alcun obbligo di allegazione del documento all'atto.

Tuttavia il rogito con allegato l'attestato di legittimità diventa una sorta di marchio di qualità dell’immobile, sia sotto il profilo giuridico, sia sotto il profilo materiale.

Certificato di stato legittimo: che documento sostituisce?

Il certificato di stato legittimo sostituisce la dichiarazione di conformità edilizia e urbanistica, una certificazione privata, prodotta sotto la responsabilità civile del tecnico incaricato.

Rispetto alla dichiarazione di conformità, la nuova certificazione tecnica assume:

- un rilievo fortemente pubblicistico in quanto comporta la responsabilità penale in caso di dichiarazioni false (perché è asseverata);

- il ruolo di una certificazione ufficiale di conformità edilizia pur essendo prodotta da un soggetto privato.

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