Cedolare secca sulla locazione di negozi: è applicabile anche alle proroghe?

L'Agenzia delle Entrate ha stabilito che la cedolare secca per l’affitto dei negozi si può far valere non solo per i nuovi contratti stipulati nel 2019 ma anche in caso di proroga contrattuale.

Secondo quanto previsto dalla legge di Bilancio, da quest'anno i locatori persone fisiche possono scegliere il regime fiscale della cedolare secca con aliquota fissa del 21% per i canoni relativi a contratti di locazione di negozi (e relative pertinenze locate congiuntamente) stipulati tra il 1° gennaio e il 31 dicembre 2019.

Come abbiamo approfondito in un precedente articolo del blog (clicca qui per leggerlo adesso), per avvalersi del regime di tassazione sostitutivo di Irpef e addizionali è indispensabile che siano soddisfatte specifiche condizioni:

  • l'immobile locato deve essere di categoria catastale C/1
  • la superficie dell'immobile può essere al massimo di 600 metri quadri (escluse le pertinenze)
  • il contratto di locazione deve essere stipulato nel corso del 2019
  • non deve risultare in corso, alla data del 15 ottobre 2018, un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.

Tuttavia, rispetto a questi requisiti, l'Agenzia delle Entrate ha manifestato un'apertura.

Infatti nella risposta all'interpello 297/2019 è stato precisato che se un contratto di locazione termina la scadenza naturale nell'anno in corso, il locatore può optare per il regime fiscale della cedolare secca in sede di eventuale proroga, dato che questa viene considerata come se fosse un contratto di locazione stipulato nel 2019.

Quindi la "tassa piatta" al 21% per l’affitto dei negozi è applicabile non solo ai nuovi contratti di locazione, ma anche nel caso in cui quest’anno si verifichi la proroga contrattuale.

Si tratta di una precisazione che moltiplica il numero dei potenziali beneficiari della cedolare secca.

Calcolando che in base ai dati dell'Omi sono 807mila i negozi posseduti da persone fisiche con locazioni già in corso, è possibile stimare che circa 120mila proroghe all’anno potrebbero contemplare l'opzione del regime sostitutivo.

Un dubbio che per ora rimane è quello relativo alla "scadenza naturale" del contratto: secondo la legge al sesto anno il locatore può negare il rinnovo nei casi previsti dalla normativa, ma all'art. 28 della legge 392/1978 si dice che il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni.

Quindi resta da chiarire se per le Entrate la "scadenza naturale" è da intendersi dopo i primi 6 o dopo i primi 12 anni.

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